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房地产“势能”加速转换:新存量周期到来 资本急抢“赛道”

发布时间:2017-08-18 06:28文章来源:互联网文章作者: 佚名点击次数:
每经记者 杜冉乐 每经编辑 曾健辉 去年,全国商品房成交额和成交量远超2013年那个小高峰,创下历史新高。一线房企去年下半年喊着要补库存,今年上半年在三四线占比较高的房企也高频补仓,这意味着始于2015的全国房地产去库存趋于尾声。 另一个显著的现实是,

每经记者 杜冉乐 每经编辑 曾健辉

去年,全国商品房成交额和成交量远超2013年那个小高峰,创下历史新高。一线房企去年下半年喊着要“补库存”,今年上半年在三四线占比较高的房企也高频补仓,这意味着始于2015的全国房地产“去库存”趋于尾声。

另一个显著的现实是,从房子的源头也就是拿地开始,房企高比例自持成为普遍现象。权威数据表明,国内部分典型的一二线城市已进入或正在进入存量房市场,意思就是二手房成交已超过或正在接近新房交易,未来租房将成为潮流。新存量时代的来临,会对市场各方产生什么样的影响呢?

从增量到存量的时空大挪移

从国家统计局披露的数据来看,2016年无疑是一个重要的楼市节点,当年全国商品房累计销售面积15.7亿平方米,同比增长22.5%,实现商品房销售额11.8万亿元,同比增长34.8%。

全国房地产商会联盟主席顾云昌表示,房地产市场都有一个周期性,尤其是中国房地产市场。大周期可能就是三年,小周期可能就是一年半。2013年是一个高峰,2016年又是一个高峰。两个高峰相比,后一个峰要高于前一个峰。

与新房市场的增量成交数据相比,3月24日,链家研究院披露的《租赁市场系列研究报告》称2016年我国二手房交易量占比首次超40%,同比大幅提高。

链家董事长左晖此前曾表示,按2016年的市值估算,中国存量住房共有2.2亿套左右,保守估计,市值超过200万亿元。

记者查阅资料发现,世联行董事长陈劲松在公司2015年年报《致股东信》中明确表示,“如果说过去十年存量市场只集中在二手房交易上的话,那么规模高达200万亿元以上的存量资产的运营、买卖、租赁和金融化,将会是中国房产下半场最值得关注的大市场”。

左晖指出,今天存量物业流通率大概只有2%。他认为,中国房地产发展前景应更多依赖于盘活存量。这一指向似乎与陈劲松说的“存量资产运营、买卖、租赁和金融化”形成了共鸣。

保利投顾研究院今年2月下旬对外披露了一份《2016年全国存量房白皮书》,称当前我国典型城市存量房交易量已超新房,且仍有较多城市存量房交易增速快于新房,流量规模超越只是时间问题,意味着存量房市场的动能和势能已然凸显。

从具体数据来看,《每日经济新闻》记者注意到,北京、上海、深圳与厦门已进入存量时代,去年二手交易量已是新房的2~3倍,南京、苏州、广州和成都等地新房和存量房规模相当,发展空间巨大。

住房消费大军需求加速切换

保利投顾研究院表示:“我国商品房市场起步相对较晚,房改至今发展时间并不长,然而我们几乎是用了不到20年,就完成了发达国家曾经50年甚至更长时间的积累。”

伴随中国房地产市场快速崛起及发育趋于成熟,市场消费主力人群及需求结构也悄然生变。记者观察到,新房市场快速成为改善型需求市场,原来的刚需型住房也快速进入二手房交易。一个摆在面前的现实问题是更多住房需要提升潜在价值。

相对而言,当前有改善动力和支付能力的更多是具备一定经济条件的“70后”、“80后”住房消费群体。对于“90后”而言,有相关研究数据显示,他们从学校毕业后并不急于购房而成为房奴,一段时期内更喜欢租房消费,形成属于自己圈层文化的社群空间。

近日,《信息时报》援引《2017年高校毕业生就业及租房趋势报告》中的数据称,“90后”租房人群已经占比39.9%,首次超过“80后”,成为租房主力。

面对新的消费需求,房企的产品创新挑战并不小。万科集团董事局主席、首席执行官郁亮早先就敏锐地观察到了这一重要现象,并表示:“对于企业来说,必须相信‘90后’,根据他们的选择来做,产品的创新、房子的创新应该是有客户共同参与的,小米手机就是这样一个例子。”
房地产“势能”加速转换:新存量周期到来 资本急抢“赛道”
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